L’hypothèque « parapluie » est un type d’hypothèque liée à une garantie dont la valeur va de 100% à 150% du prix de votre propriété. Est-il vraiment légal et utile de garantir vos emprunts avec cette hypothèque subsidiaire ?

Au Québec, l’hypothèque « parapluie » est autorisée depuis 1994. Bon nombre d’institutions financières la proposent à leurs clients qui ne savent pas très bien de quoi il s’agit. Tout contents d’avoir pu obtenir un prêt, ces derniers ne savent pas au début qu’ils doivent payer jusqu’à 150% de la valeur de leur bien immobilier ou qu’ils ont la possibilité d’obtenir une meilleure hypothèque.

À quoi s’attendre avec une hypothèque « parapluie » ?

Les institutions comme Desjardins donnent des garanties de 120%. Selon un conseiller en financement hypothécaire, c’est un processus qui donne la possibilité de réaliser un refinancement de votre prêt en évitant de passer chez le notaire. De plus, il donne une marge de crédit hypothécaire ayant le même taux d’intérêt que l’hypothèque. Mais l’inconvénient, c’est qu’il ne vous est plus possible d’avoir un autre prêt chez une autre institution financière. C’est un cercle vicieux qui vous attache à un seul prêteur. Si vous avez envie de faire un transfert d’hypothèque vers une autre institution financière, il faudra demander un refinancement avec quittance. Mais toutes les banques n’acceptent pas de fermer vos anciennes hypothèques pour en ouvrir une nouvelle.

Un autre inconvénient est que si vous devez vendre votre propriété, avec cette épée de Damoclès qui plane au-dessus de votre tête, vos intérêts vont considérablement diminuer. Cela est dû au fait que vous devez en premier lieu rembourser toutes vos dettes afin de pouvoir remettre à votre client un titre de propriété libre de toute charges.

Les congés d’hypothèque sont-ils une bonne solution ?

Un congé d’hypothèque, c’est lorsque vous prenez une pause dans votre modalité de paiement. Des institutions comme TD et Desjardins vous permettent de rater un mois de paiement sur douze, afin de vous permettre de souffler un peu. Ces congés sont offerts sous des conditions que vous devriez connaître avant de vous précipiter dessus. Toutes les institutions financières ne procèdent pas de la même manière. Dans la majeure partie des cas, ces congés augmentent votre coût total d’intérêt mensuel. Ces intérêts sont capitalisés, ce qui fait que le remboursement du prêt vous revient plus cher. Les conseillers hypothécaire conseillent d’utiliser ce congé d’hypothèque en cas de force majeure, notamment lorsque vous avez perdu votre emploi et conseillent de ne pas l’utiliser pour des raisons futiles, car cela pourrait vous revenir très cher à la fin.

Aujourd’hui, deux obstacles majeurs empêchent beaucoup de jeunes de la tranche 18-34 ans de devenir propriétaires. Il s’agit de la mise de fonds et des loyers abordables.

En effet, au Québec, il est difficile pour les jeunes de 18 à 34 ans d’acquérir leur première propriété à cause de la mise de fonds obligatoire. C’est au cours de l’échange qu’a mis en place l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) que la question du faible nombre de propriétés a été abordée.

La situation actuelle des premiers acheteurs est telle qu’il leur faut deux fois plus de temps avant de réunir la mise de fonds obligatoire. Cela les oblige à épargner durant huit années au lieu de quatre, pour réunir cette somme.

Il faut noter que même si l’acheteur peut bénéficier d’un prêt allant jusqu’à 80%, les 20% restants sont considérés comme une mise de fonds et doivent être payés cash.

Cependant les assurances prêt, qu’elles proviennent d’assureurs privés ou du SCHL, donnent la possibilité de réaliser un financement de la propriété allant jusqu’à 95%. Lorsqu’on choisit une telle option, on ne paie qu’une mise de fonds de 5%.

Le coût de cette approche de solution est encore élevé, surtout pour les gens qui exercent une profession de technicien ou d’artisan.

Quelles sont les accrocs et les solutions ?

Lorsque les taux d’intérêt baissent, le prix des maisons augmente, ce qui entraîne une hausse de la mise de fonds. Cela n’arrange pas les 60% des 18-34 ans, qui d’après un sondage Léger, ont envie de bénéficier des avantages d’être propriétaire. D’après 24% d’entre eux, la mise de fonds est un réel problème dans le processus d’acquisition de propriété durant les cinq années à venir.

Une des solutions proposées est de donner la possibilité aux gens d’acquérir des propriétés avec 5000 $. Cela est possible grâce au programme Accès propriété qu’il a mis en place, programme qui bénéficie de l’offre SCHL. Cette offre ouvre la possibilité aux clients de réaliser un financement sans intérêt d’environ 5% de la valeur de leur unité. Selon ce constructeur des copropriétés Condos Mont-Joli situées à Montréal-Nord, c’est un genre de seconde hypothèque que le client peut rembourser dans des cas de revente de la copropriété, de refinancement ou dans 25 ans, lorsque la période de l’amortissement de l’hypothèque sera terminée.

En d’autres termes, lorsqu’un client achète un condo de 200 000 $, il bénéficie d’un prêt sans intérêt à long terme dont la valeur s’élève à 10 000 $. Le projet Mont-Joli dispose de 144 appartements, parmi lesquels 86 ont été acquis par des premiers acheteurs.

Les plex, un choix acceptable pour les logements

Comparativement au taux sur le plan national (69%), le taux de propriétaires au Québec est plus faible (61,2%). Cet écart est en partie dû au faible prix des loyers qu’on constate au Québec. Par exemple, à Montréal, il faut au minimum 290 000 $ pour acquérir un condo standard, ce qui représente un coût mensuel de 1215 $, lorsqu’on applique la mise de fonds et qu’on enlève les taxes foncières. Comparativement au coût moyen du loyer d’un appartement de deux chambres (760 $), ce prix est très élevé.

Le Québec est différent des autres provinces du Canada en ce sens, étant donné qu’on retrouve dans le parc immobilier des plex et des logements abordables construits dans des bâtisses en bois et en briques.

Les jeunes adultes préfèrent alors avoir recours aux loyers abordables. Il est plus facile pour les jeunes Québécois de vivre dans un appartement durant leur parcours universitaire que pour les jeunes des autres régions du Canada, qui habitent soit chez leurs parents, soit dans des résidences universitaires ou des chambres.

Avez-vous déjà entendu parler de la préautorisation hypothécaire ? Découvrez tout sur elle.

Qu’est-ce que la préautorisation hypothécaire ?

C’est une attestation dans laquelle il est spécifié le montant hypothécaire maximum auquel vous avez droit pour acquérir une propriété. Elle est délivrée par le prêteur, qui se base sur des détails concernant votre situation financière. Ainsi, il s’intéresse à votre ratio d’endettement et à votre cote de crédit avant de pouvoir vous établir votre certificat.

Quel est l’intérêt d’avoir une préautorisation hypothécaire ?

La préautorisation hypothécaire est utile parce qu’elle permet de savoir jusqu’à combien vous pouvez emprunter. Par exemple, vous ne pouvez pas envisager d’acheter des maisons de 300 000 $ si vous disposez d’une préautorisation hypothécaire de 200 000 $. De plus, avec une telle attestation, vous bénéficiez d’un taux d’emprunt pour une durée de 60 à 120 jours. Tout dépend du prêteur. En outre, avec la préautorisation hypothécaire, vous êtes plus avantagé que les autres acheteurs qui n’en n’ont pas, lorsque vous êtes tous intéressés par la même propriété. Finalement, mais certainement pas moins important, vous pouvez obtenir votre prêt plus rapidement.

Êtes-vous obligé de faire la préautorisation hypothécaire ?

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec explique que ce certificat n’est pas obligatoire, mais qu’il est fortement recommandé. Ce document officiel donne une preuve de confiance à l’agent immobilier ou au courtier auquel vous avez affaire. Cela lui prouve que vous savez où vous allez. Donc, il vaut mieux avoir une préautorisation hypothécaire.

Qui délivre la préautorisation hypothécaire ?

Vous pouvez obtenir un tel document chez les prêteurs ou les courtiers hypothécaires. Parmi les prêteurs classiques, on retrouve les sociétés de prêts hypothécaires, les banques, les coopératives de crédit, les sociétés d’assurance, les caisses populaires… Si vous avez décidé d’opter pour un courtier en hypothèques, vérifiez tout d’abord qu’il fait partie de l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités.

Ce certificat fonctionne-t-il réellement ?

Bien que la préautorisation hypothécaire vous garantisse un taux d’emprunt, cela ne vous garantit pas d’office un prêt. D’autres détails entrent en compte tels que la valeur marchande de la maison ou son état. Si les conditions au niveau de ces deux critère ne sont pas bien remplies, le prêteur ne vous financera pas.

La préautorisation hypothécaire est-elle vraiment réaliste ?

L’élaboration de ce document ne prend pas tout en compte. Certaines institutions financières choisissent certains détails et d’autres se concentrent sur des critères différents. Le mieux, c’est qu’avant tout prêt hypothécaire, vous sachiez tout ce que vous dépensez dans l’ensemble. Cela vous évitera d’être surpris et vous permettra de respecter vos engagements, c’est-à-dire le paiement régulier de vos dettes, au moment opportun.

D’habitude, pour faire un prêt hypothécaire, les consommateurs se dirigent vers les prêts ayant le taux le moins élevé. Toutefois, d’autres détails sont à prendre en compte pour que votre choix soit le plus judicieux. Découvrez quelques questions que vous devez vous poser avant de vous lancer dans l’aventure de l’hypothèque.

1. À combien s’élèvent les pénalités lorsqu’on résilie le contrat d’un prêt hypothécaire ?

S’il arrive que vous souhaitiez résilier le contrat de votre hypothèque actuelle pour en choisir une autre qui vous paraît plus intéressante, sachez que vous devez nécessairement payer une pénalité. En plus des frais administratifs, le montant de votre pénalité est calculé en fonction du reste de l’hypothèque que vous devez payer.

2. Est-il possible de transférer l’hypothèque actuelle à une autre propriété ?

Oui, cette opération est possible. De plus, elle est intéressante pour un couple qui a l’intention de déménager afin d’avoir un espace plus grand pour ses futurs enfants, par exemple.

3. Y a-t-il des options pour le paiement anticipé ?

Avec un prêt hypothécaire ouvert, il n’y a pas de frais pour les paiements anticipés. Mais lorsque votre hypothèque est fermée, les paiements anticipés sont soumis à des frais. Ces frais dépendent de trois facteurs : le montant de votre hypothèque, le montant restant à payer, le montant que vous souhaitez rembourser.

4. Est-il possible de faire la conversion d’un taux variable en un taux fixe qui est en cours de terme ? Si oui, quelles sont les conditions ?

Si la plupart des institutions financières vous donnent la possibilité de faire la conversion sans être soumis à une pénalité, elles ne vous donnent pas la possibilité de négocier le taux fixe. Cependant, cette conversion n’est pas très avantageuse.

Quelle est la raison pour laquelle les fluctuations sont aussi nombreuses ?

Selon l’Association des banquiers canadiens, bon nombre de facteurs expliquent la fluctuation des taux d’intérêts sur tout le pays. Un exemple concret, si le nombre d’emprunteurs est plus élevé que celui d’investisseurs, l’argent à prêter se raréfie, ce qui occasionne la hausse des prix. Ces derniers diminuent dans la situation inverse. En outre, il faut noter que le fait que le taux d’acompte de la banque du Canada soit revu huit fois chaque année a un impact sur les fluctuations. Les banques ne font qu’adapter leurs taux en fonction de tous ces critères, sans oublier qu’elles pensent à leurs profits.

De surcroît, les offres sont proposées selon les clients. Elles ne sont pas les mêmes pour des clients ayant une mise de fond élevée ou une bonne cote de crédit, et ceux ayant une mise de fond faible ou une mauvaise cote de crédit. Il faut aussi noter qu’un prêt hypothécaire ouvert dispose d’un terme plus court et un taux plus grand que l’hypothèque fermée.

Selon les derniers chiffres parus, le marché immobilier canadien est en plein ralentissement, et notamment au niveau des ventes de biens résidentiels. Ce ralentissement est national, et ce n’est donc pas le cas pour toutes les régions du Canada mais dans la majorité des cas.

Un ralentissement national du marché immobilier canadien

Les dernières statistiques données par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) révèlent que le marché résidentiel canadien est en forte baisse au mois de février en comparaison au mois de janvier qui, lui, avait enregistré une hausse. Cette chute des ventes est de 2,1% au cours du mois précédent et à l’échelle nationale.
Si l’on prend une base annuelle, les ventes résidentielles ont enregistré un recul égal à 15,8%. De plus, ce recul a été accru par la journée supplémentaire du mois de février. Toujours selon l’Association canadienne de l’immeuble, 368 895$ est le prix moyen estimée lors de la vente d’une résidence au mois de février de cette année. Comparé à la même date de l’année précédente, cela constitue une diminution de 1%.

Le marché immobilier selon les régions

Le ralentissement du marché immobilier résidentiel canadien n’est pas le même d’une région à l’autre. Ainsi, à Montréal, au cours de la dernière année, le prix des demeures a subi une augmentation de 2,7% en moyenne, alors que celle-ci est de 3,2% à Toronto. A l’inverse, dans la région de Grand Vancouver, l’indice du prix d’accès à la propriété a plutôt chuté de 3,3%.
La balance en position négative dans tout le Canada est due, selon l’ACI, à plusieurs facteurs. Même si les ventes de résidences ont repris pour à peu près la moitié des marchés locaux pour une période allant de janvier à février cette année, il faut toutefois noter que de légers reculs ont eu lieu dans les grands marchés du Grand Toronto et dans ceux du Grand Montréal. Ceux-ci associés aux importants reculs qui ont lieu sur le marché du Grand Vancouver et également sur le marché intermédiaire de Winnipeg, expliquent ce ralentissent du marché immobilier au niveau national.
Toutes les régions du Canada ne sont donc pas dans un ralentissement du marché immobilier, mais la plus grande partie étant dans le négatif, cela explique ce ralentissement national constaté par l’Association canadienne de l’immeuble. Les dernières données effectuées par l’ACI le confirment en comparaison des chiffres du marché immobilier de l’année précédente à la même époque.